segunda-feira, 30 de janeiro de 2012

Sobre a proposta que apresentei a Assunção Cristas para o Arrendamento Urbano

Na passada quinta-feira tive a possibilidade de estar com Assunção Cristas, na sede nacional do CDS, onde a Ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território (MAMAOT) esclareceu as pessoas presentes sobre a Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU).

Não concordo com aqueles que alegam que esta reforma ilustra o liberalismo enquanto marca do actual Governo, não obstante a eliminação das regras rígidas que davam acesso à celebração de contratos de arrendamentos de muito curta duração. Desde logo, dou 3 sinais que refutam este argumento: o primeiro prende-se com o facto de o NLAU prever sanções para proprietários de casas devolutas; o segundo com as ajudas da segurança social aos mais carenciados; finalmente, as regras referentes à actualização das rendas, em particular o ponto de equilíbrio entre a proposta do inquilino e a do senhorio e a obrigação de o último ter de pagar uma «multa» para despejar o inquilino.

A Ministra Assunção Cristas assumiu que a intenção do Governo passa por incentivar os portugueses a optarem pelo arrendamento, via pouco popular no nosso país, o que é facilmente constatável nos números oficiais que revelam que dos actuais 5,7 milhões de alojamentos clássicos existentes, 73% correspondem a situações de casa própria e apenas 18% de casa arrendada, sendo 9% casos de habitação social.

Esta situação é fácil de compreender: entre uma prestação ao banco por um bem que ao fim de (muitos) anos é nosso e uma renda, muitas vezes no mesmo valor ou até superior, que pagamos para não ter nada, as pessoas preferem apostar na primeira situação. Assim, se se quer incentivar a população a optar pelo arrendamento e não pela aquisição, julgo que a opção da aplicação de sanções é infeliz, por dar a entender que o Estado só «anda atrás» do dinheiro de proprietários e inquilinos sem saber estimular as pessoas a voluntariamente optarem pela via do arrendamento e à celebração de contratos que incluam os referidos recibos. Presentemente, a fuga ao fisco no arrendamento é uma realidade com tendência para continuar, pois continua a não compensar declarar o contrato de arrendamento por falta de contrapartidas fiscais. Muitas vezes, os inquilinos exigem recibo mas, como são a parte mais fraca do contrato, a liberdade de estipulação é manifestamente reduzida, sendo forçados a optar pelo arrendamento «sem recibo».

É com base neste quadro que proponho um modelo capaz de incentivar os senhorios a registarem os seus contratos e a praticarem rendas mais baixas. Assim, julgo ser necessário associar o valor da renda ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e ao Imposto sobre o rendimento de Pessoas Singulares (IRS). De que forma tudo isto se conjuga? Vejamos como:

- Desde logo, temos duas opções: ou (i) aplicamos como valor de IMI o valor praticado pelo proprietário em termos de renda (ex.: se a renda for de 500 euros, o IMI será outros 500 euros); ou (ii) o valor do IMI equivalerá a mês e meio de renda caso esta tenha um valor superior a 0,5% do valor patrimonial do imóvel;

- Seguidamente, importa criar estímulos em sede de IRS para que o senhorio tenha interesse em declarar o que aufere de renda. Para tal, poderemos aumentar as deduções específicas em sede de IRS a proprietários que declarem os respectivos recibos de arrendamento e em função de 2 escalões de renda praticada, a saber:
  • Quem praticar um valor de renda igual ou inferior a 0,25% do valor patrimonial do imóvel poderá, ter como benefício um aumento das deduções específicas relacionadas com saúde e/ou educação, aumentando os actuais limites em 15%, e ter outro tipo de benefícios fiscais em sede de Plano Poupança Reforma (PPR) ou até poder deduzir os tais 5% (ou 10%) de IVA suportado na aquisição de bens ou serviços, tendo sempre um tecto máximo;
  • Quem praticar um valor de renda igual ou inferior a 0,50% do valor patrimonial do imóvel poderá ter o mesmo género de benefícios mas em percentagem consideravelmente inferior face à opção anterior;
  • Os que praticarem rendas superiores a 0,50% do valor patrimonial do imóvel terão como «penalização» a aplicação do regime geral de IRS.

Neste quadro, julgo que a proposta aqui feita pode constituir um estímulo à declaração de contratos de arrendamento, sem que seja pela via hostil da sanção, e, ao mesmo tempo, beneficiará inquilinos (que pagam valores de renda mais baixos), senhorios (que têm a cesso a um conjunto de benefícios fiscais que mais ninguém beneficia) e Estado (que recolherá mais receitas provenientes não só dos impostos pagos a título de renda como também do IVA obtido com os recibos que os senhorios entretanto peçam aos fornecedores de bens e aos prestadores de serviços.

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