domingo, 24 de julho de 2011

Sobre o Abuso do Direito na determinação das rendas sociais: do IHRU em especial

Desde meados de 2009, o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) iniciou diligências tendo em vista a actualização das rendas sociais prevista no Decreto-Lei n.º 166/93. Tendo em vista este fim, os moradores de bairros sociais como o Branco, o Amarelo e o Rosa foram intimados a fornecer documentos que atestassem a composição do agregado familiar e respectivos rendimentos.
O que se questiona não é a legitimidade na actualização de rendas que mantêm o mesmo valor desde 1985, antes a eventual (des)proporcionalidade das mesmas. É sobejamente conhecida a injustiça do método de cálculo utilizado que aumenta, abruptamente, o valor das rendas sociais, obrigando as famílias a adaptarem-se a esta mudança inesperada, sobretudo quando o próprio Estado demonstrara, durante 25 anos, uma atitude passiva.
Contudo, o que mais preocupa é a exigência de rendas superiores a 150 euros - podendo mesmo atingir os 400 euros - por pseudo-apartamentos em condições questionáveis - com construções deficientes, paredes frágeis, canalização duvidosa - todos eles em prédios cujas benfeitorias se resumem a pinturas de paredes exteriores e mudança de lâmpadas de 15 em 15 anos. Outros casos há, como os dos Bairros Brancos, que são prédios abertos e sem elevadores, onde nem as caixas de correio existem e são facilmente identificáveis sistemas de esgotos e canalização a céu aberto - «protegidos» por uma grade de 2,5 metros de largura e cerca de 1 metro de altura.
Apesar das interpelações dos moradores no sentido de serem executadas as obras necessárias, ninguém assume responsabilidades ou justifica a inércia, exigindo, agora, a estes moradores que suportem rendas que se podem considerar usurárias em virtude da percentagem de aumento que conheceram.
No meu entender, este aumento de rendas pode ser impugnado nos tribunais administrativos com base num fundamento: o instituto do Abuso do Direito, previsto, p.e., no art. 334.º do Código Civil e que reconhece a ilegitimidade «do exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
A nossa jurisprudência pronuncia-se sobre casos de abuso do direito em casos de pagamentos de rendas, nomeadamente aqueles em que um arrendatário que pague um valor irrisório de renda exija ao senhorio a execução de obras de valor consideravelmente superior. É disso exemplo a conclusão do acórdão do STJ 97B154, de 9 de Outubro de 1997, que refere «Há abuso de direito se os inquilinos pretendem do senhorio a realização de obras de conservação ordinária cujo custo excede largamente o valor das rendas, ofendendo claramente os limites da boa fé no cumprimento das obrigações».
Fazendo o raciocínio a contrario, não será de excluir a admissibilidade de utilização do mesmo raciocínio de abuso do direito nos casos em que o senhorio exija rendas absurdamente superiores à qualidade do imóvel utilizado pelo locatário, como é o caso das habitações sociais.
A jurisprudência pronuncia-se, uma vez mais, sobre os direitos e obrigações do arrendatário, referindo o acórdão do STJ 4852/06 – 2TBAVR L.1 S.1, de 2 de Novembro de 2010, que «não se limitando a mandar o senhorio entregar o imóvel ao inquilino, mas obrigando-o a outras prestações positivas em termos de que o uso normal do locado não fique impedido ou diminuído nem o locatário veja frustradas as expectativas que criou aquando da outorgado contrato. Daí resulta o dever de proceder a obras de conservação ordinária (consistentes em manter o prédio em condições de higiene e salubridade mais fazendo reparações comuns de danos resultantes de infiltrações, salitre, bolores e desgaste, por apodrecimento de madeiras, soalhos e estuques; de obras impostas pela Administração Pública e de todas as outras reparações que o fim do contrato impõe (garantia de funcionamento das colunas de esgotos, de resíduos, gás, energia eléctrica e elevadores, tudo com segurança e continuidade e de tudo o que o arrendatário esperava dispor); de conservação extraordinária (vícios redibitórios ou aparentes de construção, ou resultantes de caso fortuito ou de força maior) e, se acordadas, de beneficiação».
Assim sendo, não terá argumentos mais que suficientes para recusar o pagamento de uma renda abusiva aquele que habita numa infra-estrutura de qualidade deficiente onde o locador nem sequer cumpre os deveres básicos que lhe estão reservados? Parece-me evidente que sim, devendo ser pela via do Abuso do Direito que aqueles que «beneficiam» de um regime de arrendamento social devam impugnar o aumento abrupto das rendas no tribunal administrativo respectivo.

Finalmente, proponho um modelo de atribuição de rendas que considero justo e variável em função do número de elementos do agregado familiar e do peso de cada um no rendimento do agregado familiar. Assim, agregados cujos membros estejam integrados na população activa ou pensionista (excepto se o valor da pensão for igual ou superior ao salário mínimo nacional) terão como correspondência o índice 1 por cada um desses elementos, dividindo-se o total do rendimento líquido mensal do agregado pelo número de elementos desse mesmo agregado, apurando-se o limite da taxa de esforço. Assim, a um agregado composto por três elementos, todos eles activos, cujo total de rendimentos totaliza 1.500 euros líquidos, corresponderá o seguinte cálculo: 1.500/3 = 500 euros.
Porém, por cada descendente ou membro do agregado familiar inactivo (ou pensionista, se o valor da pensão for inferior ao salário mínimo nacional), o índice deverá ser reduzido de 1 para 0,5, dividindo-se o total do rendimento líquido do agregado pelo número resultante da soma dos índices de cada membro do agregado. Assim, para uma família composta por 5 elementos, dos quais apenas 2 são activos ou pensionistas, com um rendimento líquido mensal de 1.500 euros, corresponde o seguinte cálculo: 1.500/3,5 (2 activos mais 0,5 por cada inactivo) = 428,57 euros.
Considerando a qualidade das habitações em apreço, entendo que, no final, o valor da renda a pagar pelo agregado familiar deverá corresponder:
  • a 5% da taxa de esforço, se este último valor for igual ou inferior a 350 euros;
  • a 10% da taxa de esforço, se este último valor for superior a 350 euros e igual ou inferior a 500 euros;
  • a 20% da taxa de esforço, se este último valor for superior a 500 euros e inferior a 1,5 vezes o salário mínimo nacional.
Taxas de esforço a que corresponda um valor superior a 1,5 vezes o salário mínimo nacional durante mais de 3 anos seguidos devem procurar alternativas ao Regime de Renda Apoiada. Se forem detectadas irregularidades com os valores declarados, deverá essa família ver reavaliado o direito ao Regime de Renda Apoiada caso não regularize a situação em tempo útil. Se o património do agregado familiar totalizar o equivalente a 3 anos de rendas, deve ser reavaliado o direito do agregado ao Regime de Renda Apoiada. Pessoas inactivas com condições para exercerem uma actividade profissional devem igualmente ver reavaliado o seu direito ao Regime de Renda Apoiada se não demonstrarem vontade em desempenhar uma função remunerada, de acordo com as regras em vigor.

Em último lugar, recordo que a 4 de Fevereiro de 2011 foi chumbado no Parlamento - com os votos favoráveis de CDS-PP, BE, PCP e PEV; votos contra do PS e abstenção do PSD - o projecto de lei apresentado pelo CDS-PP com vista a introduzir a primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 166/93, em especial alguns critérios do diploma tais como:
«- A forma de cálculo da renda apoiada, passa a ser feita com base no rendimento líquido em alternativa ao valor bruto, e em que do rendimento se excluem os prémios, as bolsas de estudo e subsídios de carácter não permanente, tais como horas extraordinárias e subsídios de turno;
- Para rendimentos de agregados familiares que não ultrapassem os dois salários mínimos, estabelece-se que o valor da renda não poderá ser superior a 20% do total desse rendimento;
- Sempre que o rendimento do agregado familiar depender de pensões, como são as de reforma e invalidez, e estas sejam inferiores a uma vez e meia os salários mínimos nacionais, apenas é considerado 50% desse valor;
- Prevê-se o faseamento da renda sempre que esta seja sujeita a aumentos significativos.»

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